Kiracının Hakları 2025
Türkiye'de kiracı olarak sahip olduğunuz yasal haklar: kira artışı, depozito, tahliye, bakım-onarım ve konut dokunulmazlığı. TBK ve güncel mevzuat kapsamında kapsamlı rehber.
Kira Artışı Hakkı
Yasal Artış Sınırı (TBK Madde 344)
Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki 12 ayın TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalama değişim oranını aşamaz. Bu oranın üzerinde yapılan her artış anlaşması geçersizdir ve kiracı ödeme yapmak zorunda değildir.
Artış Nasıl Yapılır?
Kira artışı yalnızca sözleşmenin yıl dönümünde yapılabilir; yıl içinde ikinci kez artış istenemez. Artış bildiriminin yazılı olarak ve yenileme tarihinden önce iletilmesi gerekir. Sözlü artış bildirimleri ispat güçlüğü yaratır.
Fazla Artışa İtiraz
Yasal oranı aşan artış talebini yazılı olarak reddedin. Yasal orana göre hesapladığınız kirayı banka üzerinden ödeyin ve açıklama kısmına "TBK Madde 344 kapsamında" yazın. Anlaşmazlıkta Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz.
Depozito (Güvence Bedeli)
Maksimum Tutar
TBK Madde 342 gereğince güvence bedeli en fazla 3 aylık kira tutarında olabilir. Ev sahibi bu miktarın üzerinde depozito talep edemez; talep edilse bile kiracı fazlayı ödemek zorunda değildir.
İade Koşulları
Kiracı taşınma sırasında evi, sözleşme başındaki haline uygun şekilde teslim ettiğinde depozitonun tamamı iade edilmek zorundadır. Normal kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranma kiracının sorumluluğunda değildir.
Yapılabilecek Kesintiler
Ev sahibi yalnızca kiracının kusurlu eylemleriyle oluşan hasarlar için kesinti yapabilir. Her kesinti belgelenmelidir (fatura, fotoğraf vb.). Belgesiz kesinti hukuki dayanaktan yoksundur.
İade Edilmezse
Depozito iade edilmezse yazılı talep edin, ardından Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alacak davası açabilirsiniz. Alacak tutarınız anapara + yasal faiz olarak hesaplanır.
Tahliye Şartları
Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?
Ev sahibi kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. TBK'da sınırlı sayıda sayılan sebepler vardır: (1) Ev sahibinin veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı, (2) Yeniden inşa veya esaslı onarım, (3) Kiracının kira borcunu ödememesi, (4) Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması.
Bildirim Süreleri
Belirsiz süreli sözleşmelerde ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda, 3 ay öncesinden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmede ise sözleşme sona ermeden en az 3 ay önce bildirim yapılmalıdır.
Baskı Yoluyla Tahliye
Ev sahibi ısıtma/su/elektrik keserek, kapı kilidini değiştirerek veya taciz ederek kiracıyı çıkarmaya zorlayamaz. Bu eylemler suç oluşturur. Savcılığa şikayet hakkınız mevcuttur.
Bakım-Onarım Hakkı
Ev Sahibinin Yükümlülüğü
TBK Madde 317 gereğince ev sahibi, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür. Tesisat arızaları, yapısal sorunlar ve büyük onarımlar kiracının kusuru yoksa ev sahibine aittir.
Kiracının Sorumluluğu
Kiracı yalnızca küçük bakım ve temizlik işlerinden sorumludur (ampul değişimi, musluk contası gibi). Bunların dışındaki tüm onarımlar ve büyük masraflar ev sahibine aittir.
Onarım Yaptırmamanın Sonuçları
Ev sahibi onarımı yapmayı reddederse kiracı: (1) Yazılı bildirimde bulunup makul süre verebilir, (2) Süre geçerse onarımı kendi yaptırıp masrafı kiradan mahsup edebilir (TBK Md.306), (3) Ciddi yaşanamaz durumlarda sözleşmeyi feshedebilir.
Mahremiyet ve Konut Dokunulmazlığı
Eve İzinsiz Girilemez
Kiralanan mülk kira süresi boyunca kiracının tasarrufu altındadır. Ev sahibi, tamirat veya denetim amaçlı bile olsa kiracının rızası olmadan içeri giremez. Önceden bildirim yapılarak randevu alınması gerekir.
İzinsiz Girilirse Ne Olur?
Ev sahibinin izinsiz girişi TCK Madde 116 kapsamında "Konut Dokunulmazlığının İhlali" suçunu oluşturabilir. Bu durumda savcılığa şikayet hakkınız bulunmaktadır. Olay yerini fotoğraflayın ve tanık tutun.
Sözleşme ve Kira Artışı Hakları
Kiracı Sözleşmeyi Feshedebilir mi?
Evet. Belirli süreli sözleşmede süre sonunda kiracı sözleşmeyi bildirimle sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı istediği zaman 3 ay öncesinden yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir; cezai şart uygulanamaz.
Sözleşme Otomatik Uzar mı?
Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda kiracı çıkmak zorunda değildir. Bildirim yapılmamışsa sözleşme aynı koşullarla belirsiz süreli olarak uzar. Ev sahibi bu gerekçeyle tahliye isteyemez.
Yazılı Sözleşmenin Önemi
Kira sözleşmesi yasaca yazılı yapılmak zorunda değildir; ancak sözlü anlaşmalar ispat güçlüğü yaratır. Her zaman yazılı sözleşme yapın, kira ödemelerini banka üzerinden yapın ve tüm yazışmalarınızı saklayın.
Haklarınızı Nasıl Kullanırsınız?
⚖️
Baronun Ücretsiz Hukuki Yardımı
Türkiye Barolar Birliği'nin Adli Yardım Merkezi (AYM) aracılığıyla ücretsiz avukatlık hizmetinden yararlanabilirsiniz.
🏛️
Sulh Hukuk Mahkemesi
Kira alacağı, tahliye, kira tespiti gibi davalar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Dava açmak için avukat zorunlu değildir.
📋
Tüketici Hakem Heyeti
Uyuşmazlık tutarı belirlenen eşiğin altındaysa Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurabilirsiniz. Ücretsiz ve hızlı bir yoldur.
🤝
Arabuluculuk
Dava açmadan önce arabulucuya başvurabilirsiniz. Taraflar anlaşırsa hem zaman hem masraf kazanılır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?
+
Ev sahibi kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. TBK'da sayılan sınırlı sebeplerle (ihtiyaç, yeniden yapım, kiracının kira ödememesi gibi) tahliye istenebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ev sahibi ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra, bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Depozitom iade edilmezse ne yapabilirim?
+
Evi hasar vermeden teslim ettiğinizde depozitonuz iade edilmek zorundadır. İade edilmezse: (1) Yazılı iade talep edin, (2) Alacak tutarı anapara + yasal faiz olarak hesaplanır, (3) Sulh Hukuk Mahkemesi'nde alacak davası açabilirsiniz.
Ev sahibi ısıtmayı kesebilir mi?
+
Hayır. Ev sahibi kiracıyı çıkarmak amacıyla ısıtma, su veya elektriği kesemez. Bu eylem TCK kapsamında "konut dokunulmazlığının ihlali" suçunu oluşturabilir. Bu durumda savcılığa şikayet hakkınız bulunmaktadır.
Ev sahibi iznim olmadan eve girebilir mi?
+
Hayır. Kiralanan mülk kira süresi boyunca kiracının tasarrufu altındadır. Ev sahibi kiracının izni olmadan eve giremez; girebilmesi için kiracının rızası veya mahkeme kararı gerekir. İzinsiz giriş suç oluşturabilir.
Kiracı olarak sözleşmeyi feshedebilir miyim?
+
Evet. Belirli süreli sözleşmede süre sonunda kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı 3 aylık önceden bildirimle herhangi bir zamanda sözleşmeyi feshedebilir.
Kira Artışı Hesapla
Yasal maksimum kira artış oranını anında hesaplayın.
Ev Sahibinin Hakları
Kiraya veren olarak sahip olduğunuz yasal hakları öğrenin.
Kira Deneyiminizi Paylaşın
Yaşadığınız ev sahibi sorununu anonim paylaşın. Diğer kiracıları uyarın.