Ev Sahibinin Hakları 2025
Türkiye'de kiraya veren olarak sahip olduğunuz yasal haklar: kira tahsilatı, tahliye şartları, depozito kullanımı, kira artışı ve kiracı sorunlarında başvuru yolları. TBK kapsamında kapsamlı rehber.
Kira Tahsilatı Hakkı
Kiranın Zamanında Ödenmesi
Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödemekle yükümlüdür. Ödeme tarihi sözleşmede belirtilmemişse her ayın sonunda ödeme yapılması gerekir. Kiracının vefat etmesi durumunda mirasçılar kira borcundan sorumlu olur.
Gecikmeli Ödemelerde Faiz Hakkı
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, geciken tutar üzerinden yasal faiz (Türk Lirası için %24 yıllık) talep edebilirsiniz. Faiz hakkı, borcun muaccel (ödenebilir) hale geldiği andan itibaren başlar.
Ödenmezse İcra Takibi
Kiracı borcunu ödemezse yazılı ihtarname gönderin ve 30 gün süre tanıyın. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra dairesi aracılığıyla alacak takibi başlatabilirsiniz. Aynı kira döneminde iki kez ihtarname göndermek tahliye davası hakkı doğurur.
Tahliye Hakkı
Kira Borcunu Ödememe Nedeniyle Tahliye
TBK Madde 315 kapsamında kiracıya 30 günlük ödeme ihtarnamesi gönderin. Süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilirsiniz. Aynı kira dönemi içinde iki kez ihtarname gönderildiyse süre beklenmeksizin de tahliye istenebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi veya birinci dereceden yakınlarından birinin (eş, çocuk, ebeveyn) konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olduğu mahkemede ispat edilmelidir. Tahliyeden sonra 3 yıl içinde aynı mülk başka birine kiralanırsa eski kiracıya tazminat ödenmek zorunda kalınabilir.
Yeniden İnşa veya Onarım Nedeniyle Tahliye
Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı zorunlu hale geldiyse ve bu işlem kiracının orada kalmasıyla yapılamazsa tahliye davası açılabilir. Onarım tamamlandığında eski kiracının öncelikli kiralama hakkı bulunmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının kira sözleşmesinin başlangıcından sonra imzaladığı tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Kira başlangıcıyla aynı tarihli tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılır. Taahhütname noterde yapılırsa ispat kolaylığı sağlar.
Depozito Hakkı
Depozito Tutarı
Ev sahibi en fazla 3 aylık kira tutarında güvence bedeli talep edebilir. Bu tutarın nakit yerine banka hesabında veya kıymetli evrak olarak tutulması zorunludur. Kiracının rızası alınmadan depozitodan kesinti yapılamaz.
Depozito Ne Zaman Kullanılır?
Kiracının kusurlu eylemleriyle oluşan hasar ve zararlar, kiracının ödenmemiş borçları ve kira bedeliyle aidat alacakları için depozitodan kesinti yapılabilir. Her kesinti faturayla veya tutanakla belgelenmelidir.
Mahkeme Kararı Olmadan Kullanım
Kiracının onayı yoksa depozitayı ancak mahkeme kararına istinaden kullanabilirsiniz. Aksi takdirde kiracı haksız sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında tazminat talep edebilir.
Kira Artışı Hakkı
Yasal Artış Sınırı
TBK Madde 344 kapsamında yıllık kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Bu sınır dahilinde kira artışı yapma hakkınız bulunmaktadır. Artışı sözleşme yenileme tarihinden önce yazılı olarak bildirin.
5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespiti
Kira sözleşmesi 5 yılı aştıktan sonra, yeni kira döneminde taraflar anlaşamazsa hakim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kiraları göz önünde bulundurarak adil kira bedelini tespit edebilir.
Artış Bildiriminin Şekli
Kira artış bildirimini yazılı olarak, sözleşme yenilenmeden önce iletmelisiniz. Kiracının artış bildirimini aldığına dair delil saklayın (taahhütlü mektup, e-posta, WhatsApp gibi).
Ev Sahibinin Yapamayacakları
Baskı Yoluyla Tahliye
Ev sahibi kiracıyı çıkarmak amacıyla ısıtmayı, suyu veya elektriği keserek; kapı kilidini değiştirerek ya da taciz ve tehdit ederek kiracıyı baskı altına alamaz. Bu eylemler TCK kapsamında suç oluşturur ve cezai yaptırıma tabidir.
İzinsiz Eve Giriş
Ev sahibi, kiracının rızası olmaksızın kiralananı ziyaret edemez. Tamirat veya denetim amacıyla bile olsa önceden kiracıdan izin alınmalı ve uygun bir zaman belirlenmelidir.
Keyfi Sözleşme Feshi
Ev sahibi sözleşmeyi keyfi olarak tek taraflı feshedemez. Ancak TBK'da sayılan sebepler (kira borcunu ödememe, kiralananı aykırı kullanma vb.) varsa yasal yollarla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Yasal Sınırı Aşan Kira Artışı
Ev sahibi TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşan kira artışı talep edemez. Kiracı bu talebi reddetme hakkına sahiptir ve aşan kısım mahkemece geçersiz sayılır.
Kiralananı Koruma ve Kullanım Hakkı
Kiracının Bakım Yükümlülüğü
Kiracı kiralananı özenle kullanmak ve komşuluk hukukuna uymakla yükümlüdür (TBK Md.316). Kiracının bu yükümlülüğü ihlal etmesi durumunda yazılı ihtarname göndererek uyumu talep edebilir, süre geçerse sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
Sözleşmeye Aykırı Kullanım
Kiracı, kiralananı konut olarak kiraladıysa işyeri olarak kullanamazsa; alt kiraya veremez ya da kiralananı başkalarına devredemez. Bu durumlar sözleşme feshi sebebidir.
Kiralananın Teslim Alınması
Kira sona erdiğinde kiralananı yerinde muayene edin ve teslimat tutanağı düzenleyin. Hasarları fotoğraflayın ve belgeleyin. Kiracı hasarlı teslim etmişse tazminat hakkınızı kullanabilirsiniz.
Kiracı Sorunlarında Başvuru Yolları
📄
İcra Takibi
Kira alacakları için avukatsız olarak icra dairesine başvurabilirsiniz. Kiracı itiraz etmezse kısa sürede tahsilat sağlanabilir.
🏛️
Tahliye Davası (Sulh Hukuk)
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Kira borcunu ödememe, ihtiyaç, aykırı kullanım gibi sebeplere dayanan davalar açılabilir.
🤝
Arabuluculuk
Dava açmadan önce arabulucuya başvurabilirsiniz. Taraflar anlaşırsa hem zaman hem masraf kazanılır. Bazı davalarda arabuluculuk dava şartıdır.
⚖️
Avukattan Destek
Tahliye davaları ve icra takiplerinde avukat desteği süreci hızlandırır ve hataları önler. Karmaşık durumlarda mutlaka hukuki danışmanlık alın.
Sık Sorulan Sorular
Kiracım kira ödemezse ne yapabilirim?
+
Kiracı kira borcunu ödemezse: (1) Yazılı ihtarname gönderin, (2) 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa icra takibi başlatabilirsiniz, (3) Aynı sözleşme döneminde 2 kez ihtarname gönderdiyseniz tahliye davası açabilirsiniz. TBK Madde 315 bu süreci düzenlemektedir.
Kiracımı yasal olarak nasıl çıkarabilirim?
+
Kiracıyı çıkarmak için yasal sebepler gereklidir: (1) Kiracının kira borcunu ödememesi, (2) Ev sahibinin veya birinci derece yakınının konut ihtiyacı, (3) Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı, (4) Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır.
Kiracı evi hasar verirse depozitayı tutabilir miyim?
+
Evet. Kiracının kusurlu eylemleriyle oluşan hasarlar için depozitadan kesinti yapabilirsiniz. Ancak kesintinin belgelenmesi (fatura, fotoğraf, tutanak) şarttır. Normal kullanım eskimesi ve yıpranması için kesinti yapılamaz.
Kira artışını nasıl uygulayabilirim?
+
Kira artışı yalnızca sözleşme yıl dönümünde yapılabilir ve TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Artış bildirimini yazılı olarak ve yenileme tarihinden önce kiracıya iletmelisiniz.
Kiracı kiralananı dönüştürür veya değiştirirse ne yapabilirim?
+
Kiracı izniniz olmadan kiralananı tadil edemez, dönüştüremez veya alt kiraya veremez. İzinsiz değişiklikler yapılmışsa yazılı ihtarname gönderebilir ve kiracıdan kiralananı eski haline getirmesini talep edebilirsiniz. Sözleşmenizi bu gerekçeyle feshedebilirsiniz.
Kiracının Hakları
Kiracı perspektifinden yasal haklar rehberi.
Kira Artışı Hesapla
Yasal maksimum kira artış oranını hesaplayın.
Yorum Yaz
Ev veya mahalle deneyiminizi paylaşın.
Platformumuzu Keşfedin
Gerçek kiracı yorumlarını okuyun. Mülkünüzü listeleyin. Bilinçli kararlar alın.